Por eso, junto con Errepar y Erreius, líderes en temas jurídicos y contables, organizamos un webinar sobre cobro judicial de expensas. La Dra. Liliana Abreut de Begher, Jueza de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, dio una charla en la que expuso los principales puntos del tema.

En principio, la Dra. aclaró algunas claves a tener en cuenta a la hora de hablar de expensas.

¿Quiénes deben pagar las expensas?

De acuerdo con el artículo 2050 del Código Civil y Comercial (CCC) están obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal: El titular de la Unidad Funcional (UF) y los poseedores por cualquier título 

¿A qué llamamos “poseedores por cualquier título”?

Nos referimos a poseedores por cualquier título a:

• Adquirentes por boleto con posesión
• Usufructuarios
• Usuarios
• Habitadores
• Superficiarios

En este punto, la Dra. Abreut de Begher hizo una aclaración con respecto a los usufructuarios.

Con el actual código civil el usufructo y el uso son transmisibles por acto entre vivos, no por mortis causa. Es por ello que el usufructuario se encuentra obligado a pagar las expensas. En caso de que no lo haga, la justicia puede embargar y subastar dicho usufructo.

¿Cuáles son expensas ordinarias y cuáles son expensas extraordinarias?

La Ley 27.551, normalmente conocida como Ley de Alquileres, establece que aquellas expensas que deriven de gastos habituales, es decir, vinculados a los servicios normales y permanentes a su disposición quedan a cargo del locatario.

Sin embargo, las expensas extraordinarias las debe pagar el locador.

En este sentido, la Dra. aclaró que las expensas extraordinarias deben interpretarse como una mejora en el consorcio, una obra nueva en beneficio común. Por ejemplo, construir un gimnasio o una pileta. Así como también, un evento extraordinario como que se rompa una caldera.

Sin embargo, en las expensas ordinarias se puede ver una zona gris. Ya que entre los gastos habituales se encuentran gastos que se hacen una o dos veces por año, como una limpieza de tanque o la recarga de matafuegos.

Reclamo judicial de expensas: 

Tal como indicó la Dra. Abreut de Begher, el plazo de prescripción se redujo a dos (2) años. Este cambio de criterio tiene un impacto ya que acelera los tiempos de cobro, ya sea mucho o poco el monto que se esté reclamando.

¿Qué necesita el administrador antes de iniciar el juicio?

El administrador requiere sacar el informe de dominio para ver quién es el titular dominial. 

La Dra. aclaró que, en caso de que el titular haya fallecido, el juicio de cobro de expensa será tramitado por la sucesión. En caso de que no tenga herederos, será una sucesión vacante. En esa situación, el consorcio está legitimado a denunciar la sucesión vacante e iniciar el juicio por desalojo.

¿Qué debe presentar el administrador para iniciar un juicio ejecutivo por cobro de expensas?

El administrador debe presentar: 

• El poder judicial otorgado por el representante legal en carácter de administrador o la copia del acta de asamblea por designación con patrocinio letrado.

• El certificado de deuda. Además, tiene que especificar capital e intereses reclamados (conforme al reglamento). Por tanto, también debe presentar una copia del reglamento del consorcio. Esta copia puede ser una copia simple, no tiene que ser certificada.

Si los intereses reclamados fueron modificados por asamblea, se deberá acompañar el reglamento con dicha modificación o explicar si esos intereses quedaron caducos por una falta de actualización del reglamento.

A su vez, este certificado de deuda debe estar firmado tanto por el administrador como por el consejo de propietarios (en caso de que exista dentro del consorcio)

• Indicación clara de los períodos adeudados, fijando el capital y los intereses.

¿Cuáles son las etapas de un juicio ejecutivo por cobro de expensas?

Luego de que el administrador presente el escrito inicial con toda la documentación necesaria para comenzar el juicio, el juez le dará curso y saldrá el Mandamiento de intimación de pago y oposición de excepciones (art.524, art.544 CPCC)  

En caso de que el juicio siga su curso se dictará la sentencia de trance y remate. Luego habrá una apelación en relación (art.551 CPCC). Terminada la vía recursiva, comenzará la etapa de la liquidación de la deuda y después la etapa de ejecución.

Una vez la liquidación aprobada, existe la posibilidad de hacer una audiencia de pagos. En ella se puede abonar la deuda o acordar un plan de pagos. Si eso no sucede, comenzará la etapa de ejecución. Allí puede trabar un embargo, que ya es ejecutorio, y se empiezan los trámites para llegar a la subasta del bien.

Toda la información se encuentra en Gestión Consorcios:

La  Dra. Liliana Abreut de Begher además diferenció la situación en barrios y condominios, dio ejemplos prácticos y contó cómo se están calculando los intereses en el contexto inflacionario actual. Toda esa información se encuentra en Gestión Consorcios, el sitio que reúne la mejor información con la mejor tecnología para administradores de consorcios.

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