¿Cuál es nuestra responsabilidad como administradores ante el pago de expensas? Liliana Corzo, contadora pública especializada en propiedad horizontal, brindó una charla en la que nos recuerda los aspectos más importantes de la reglamentación.
¿De dónde surge el pago de expensas?
La obligatoriedad sale del artículo 2048 del Código Civil y Comercial, el cual indica que, si vivimos en una propiedad horizontal, debemos abonar gastos y contribuciones –pago de expensas comunes ordinarias– para mantener las condiciones de seguridad, la comodidad, el decoro del inmueble y todo aquello que impongan la ley y el reglamento. ¿Qué incluyen las expensas?
¿Cómo es el pago de expesas en los countries y barrios? ¿Y en los fideicomisos?
En los countries tenemos dos formas jurídicas: la de propiedad horizontal y la de geodesia, que es anterior –es la aún no ha mutado–, que habla del “lote propio con servidumbre predial”.
Si los countries están organizados como propiedad horizontal, van a tener pago de expensas. Si se organizan bajo el sistema de geodesia, tendrán contribuciones para gastos. Los fideicomisos se manejan con gastos y contribuciones.
¿Quién recauda las expensas?
El artículo 2067 del Código Civil y Comercial dice que la administración debe atender a la conservación de las cosas y partes comunes, como así también a la seguridad de la estructura del edificio. Con esto presente, deberá preguntarse cuánto dinero va a necesitar, practicar las cuentas de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas.
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Recordemos que hay dos tipos de expensas:
Expensa fija, que tiene que estar por encima del promedio de gastos mensuales –esto se fija en asamblea–. El dinero sobrante va a ir a la caja, y así podremos afrontar posibles gastos pequeños.
Expensa variable, la cual, según Liliana, hace que los consorcios recauden menos y estén descapitalizados.
La recomendación de Liliana es definir en asamblea lo siguiente: durante los primeros cuatro meses, cobrar apenas por encima del promedio de gastos mensuales. Cuatro meses después, actualizar las expensas al índice de costo de vida de ese período. Y hacer esto periódicamente. También se puede hacer la actualización con el costo de la nafta o con el índice del aumento del sueldo de los empleados.
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¿Quién es el obligado al pago de expensas?
De acuerdo con el artículo 2050 del Código Civil y Comercial, los obligados al pago son los propietarios y quienes sean poseedores por cualquier título –ejemplo: fideicomisos–.
¿Qué pasa con el pago de expensas extraordinarias?
El artículo 2048 del Código Civil y Comercial dice que cada propietario debe también pagar las expensas extraordinarias dispuestas por la asamblea.
Inquilinos vs. propietarios
La nueva ley de alquileres modifica el artículo 1209 del Código Civil y Comercial. Dice que el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
“¿Qué pasa con esto? Los propietarios están pidiendo en las asambleas que ciertos gastos se añadan a las expensas ordinarias para que lo pague el inquilino. Por ley, estos gastos no habituales tienen que ir en una columna aparte”, sostiene Corzo en la charla que brindó para ConsorcioAbierto.
Desde 2014, en el modelo “Mis Expensas – CABA” figura la columna cuota extra. Con la nueva ley de alquileres, a nivel nacional, también debería estar dividida esta cuota en una columna aparte.
Muchas veces, el inquilino realiza el pago de expensas ordinarias y no avisa al propietario que debe abonar expensas extraordinarias. Como administradores, debemos estar atentos a esta tendencia y realizar las acciones que estén a nuestro alcance para prevenir la morosidad.
